fbpx Эскроу-счета: три основных иллюзии | 33 Квартиры

Эскроу-счета: три основных иллюзии

Эскроу-счета: три основных иллюзии

Проблема обманутых дольщиков справедливо и заслуженно привлекает к себе внимание всей России. В нормативные акты о долевом строительстве неоднократно вносились правки - таким способом правительство пытается по мере сил исправить сложившуюся ситуацию. Правки эти настолько многочисленны, что уяснить суть реформы жилищного строительства может только специалист. Измененная система регулирования, по которой работает рынок, порождает в головах общественности множество иллюзий и домыслов.

Иллюзия №1: долевое строительство полностью отменили

Заявление о том, что долевого строительства в Российской Федерации больше нет, звучит достаточно часто. После доведения реформы до конца, жилплощадь в только что возведенных объектах якобы разрешено будет приобрести лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Говорят даже, что договора участия в таком типе строительства тоже отменены, а эскроу-счета пришли им на смену. В реальности дела обстоят вовсе не так.

Эскроу-счета действительно будут обязательны к использованию при приобретении жилплощади в только что возведенных домах. Это регулирование вступит в силу с июля 2019 года. Однако такой счет будет нужен для проведения оплаты по договору долевого строительства, заключенного между дольщиком и застройщиком. Финансы за приобретаемую жилплощадь станут направляться в уполномоченный банк, где до самого завершения строительных работ окажутся заблокированы. При своевременной сдаче многоквартирного дома финансы будут разблокированы в пользу застройщика. В противном случае, при несоблюдении сроков дольщик сможет вернуть свои вложения, расторгнув договор.

Иллюзия №2: само понятие обманутых дольщиков исчезнет

С июля 2019 года вступит в действие правило об обязательных эскроу-счетах. Новый метод оплаты коснется не только новых объектов, но и части тех, что уже вышли на рынок некоторое время назад. Таким способом законодатели пытаются свести к нулю риски дольщиков. Впрочем, в этом благоприятном, на первый взгляд, раскладе тоже присутствуют подводные камни.

Тех дольщиков, которые уже оказались лишенными денег, эскроу не спасет. Отстаивать свои права им придется по условиям более ранних редакций закона 214-ФЗ.

Кроме того, расторжение договора об участии в долевом строительстве устроит далеко не каждого дольщика. Счет такого типа не гарантирует компенсационность - он лишь обеспечивает возвратность финансов. Что это означает? На деньги дольщика не начисляются проценты в тот период, пока эта сумма лежит заблокированной в уполномоченном банке - так гласит 214-ФЗ. Расторженный договор обеспечивает возврат только внесенного номинала, без учета роста рыночных цен, инфляции и прочих факторов.

Проиллюстрируем это таким конкретным примером. В договоре говорится о жилплощади в 40 кв.м на сумму 4 млн рублей со сроком ввода через 3 года. Гражданин успешно произвел оплату и терпеливо ждет окончания работ над объектом. Но по прошествии 3 лет неожиданно анонсируется банкротство застройщика - соответственно, дольщик может получить назад свои заблокированные 4 млн рублей из банка, расторгнув договор. Но рынок за это время успел измениться, цены выросли, теперь тот же объект недвижимости удастся купить не меньше, чем за 5 млн рублей. Как вариант, обманутый дольщик может затребовать свою жилплощадь в рамках судебного разбирательства о банкротстве строительной компании. В соответствующем законе прописана статья 201.12-2, в которой говорится о требованиях дольщиков, которые воспользовались эскроу-счетами для взноса финансов по договору о долевом строительстве. Как лучше поступить в этой нелегкой ситуации, каждый дольщик будет решать в индивидуальном порядке.

Иллюзия №3: в результате введения эскроу цены на жилье резко подскочат

В этом мифе есть доля правды. Застройщикам придется отказаться от привлечения долевых финансов напрямую, они получат доступ к этим суммам только после благополучного введения новостройки в эксплуатацию. Отсюда вытекает резонный вопрос: “Откуда будет поступать финансирование для проведения строительных работ?”. Проектное финансирование, то есть по сути банковское кредитование, станет наиболее очевидным ответом. Суммы, в прошлом поступавшие от дольщиков, являлись так называемыми “бесплатными” деньгами, на которые не начислялся процент. Кредит же предполагает начисление в среднем 6% в год. В итоге себестоимость строительного проекта вырастет, а конечный продукт подорожает. Эта цепочка утверждений верна, но она малорелевантна по отношению к сегодняшнему росту цен.

Согласно плану реформы, переход будет осуществляться плавно и займет около 3 лет. По прогнозам экспертов, в 2019 году договоры с эскроу-счетами составят не более 5% от общего количества, так что их воздействие на рынок останется минимальным. Несмотря на это, рост цен налицо - причем он касается и тех объектов, что сейчас продаются без эскроу. Это является следствием целого набора факторов: общая инфляция, рост цен на бензин, повышенная ставка НДС.

На протяжении последующих 12 месяцев мы будем наблюдать подорожание недвижимости. Но надо помнить, что расценки на жилплощадь в конечном итоге определяются покупательной способностью граждан. Таким образом, разница в цене на квартиры в столице и в области, абсолютно идентичные по своим характеристикам, может составлять 3 раза. Рост стоимости квартир в новостройках ограничен факторами экономического характера. Именно поэтому подъем расценок в результате реформы явно не может стать взрывным.

Будьте в курсе последних новостей нашего сайта!

Подписка на RSS-лента 33 Квартиры newsletter