fbpx Эскроу-счета: все, что надо знать на сегодняшний день | 33 Квартиры

Эскроу-счета: все, что надо знать на сегодняшний день

Эскроу-счета: все, что надо знать на сегодняшний день

Около двух десятков лет в РФ наиболее  популярным вариантом покупки нового жилья по приемлемой стоимости была возможность участвовать в долевом строительстве. Люди платили непосредственно застройщикам, и ожидали получения ключей от своей новой жилой недвижимости.

С 1-ого июля 2019-ого года ситуация кардинально изменилась. Специалисты «Сообщество застройщиков Новороссийска» консультируют, как сейчас купить жилье в новостройке, кто несет ответственность за сделанные будущими собственниками квартир вложения, и что собой представляют эскроу-счета.

Сейчас схема покупки жилплощади в строящемся ЖК такова:

  1. Покупатель подбирает подходящее жилье в новостройке;
  2. Заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ)
  3. ДДУ регистрируется в Росреестре
  4. Он вносит деньги за квартиру, на специализированный банковский эскроу-счет.
  5. Полученные средства находятся в банковском учреждении.
  6. Застройщик возводит дом и сдает его в эксплуатацию.
  7. Дольщик становится собственником реального жилья. Он получает ключи от него, а компания-застройщик – все деньги на эскроу-счетах.

Чем новая схема принципиально отличается от старой?

  1. Компания-застройщик строит дом за кредитные деньги, перечисленные банком, обладателем эскроу-счетов. Материальные средства покупателей в этом процессе не участвуют.
  2. За сохранение денег дольщиков отвечает банковское учреждение.
  3. Финансы покупателей страхует государство.

Расскажем более подробно о новой схеме по приобретению квартир в строящихся домах, нюансах и особенностях, которые должен учитывать любой человек, становящийся собственником такого жилья.

Что собой представляют эскроу-счета и что говорит их название?

На английском языке слово «escrow» является обозначением материальных ценностей (разнообразных видов собственности, ценных бумаг и пр.), передающихся на хранение в течение определенного срока «третьей стороне», до того момента, пока участники сделки не выполнят собственные обязательства. Также обозначаются разнообразные коммерческие операции, в основе которых лежит такая схема.

Естественно, счет-эскроу открывают, чтобы в течение определенного времени держать на нем деньги покупателя. Они передаются продавцу только после того, как определенные взаимные обязательства будут исполнены в полной мере. Банковское учреждение, держащее у себя такие счета, контролирует их выполнение, и отвечает за то, чтобы деньги оставались на месте, до выполнения договоренностей. Когда клиент становится собственником обещанной продукции или получает необходимую услугу, финансовые средства передаются продавцу.

Когда происходит открытие эскроу счета, и кто это делает?

Когда покупатель подбирает квартиру в возводимом здании, он заключает договор о долевом участии с предприятием, занимающимся застройкой. В таком документе указываются обязательства покупателя перевести деньги на эскроу-счет в конкретном банке. И только после этого его можно открыть в указанном учреждении. Дольщик пишет заявление и банк, основываясь на этом документе, проводит все процедуры по открытию счета. В реальности все стадии сделки проводятся очень быстро, за один этап.

Эскроу-счет. В каком финансовом учреждении допустимо его открытие?

Данный вид счета может быть открыт исключительно в том банке, который был указан застройщиком. Это объясняется тем, что большинство строительных компаний возводят объекты на кредитные средства. То банковское учреждение, которое предоставило займ на строительство, становится держателем эскроу-счета автоматически. В связи с этим покупатель не имеет права производить выбор финансового учреждения для того чтобы зарегистрировать эскроу-счет. Если по каким-либо причинам он не удовлетворен банком, выступающим в роли держателя эскроу-счета, то потребуется потратить время на поиск другого объекта в новостройке.

Какие банки могут осуществлять деятельность с эскроу-счетами?

Работать с данным типом счетов могут не все банковские учреждения. В соответствии с законодательством принимать денежные средства дольщиков и осуществлять кредитование застройщиков могут лишь определенная категория кредитных организаций, соответствующих высоким требованиям надежности. На сегодняшний день таких банков насчитывается чуть меньше сотни (список имеется на официальном ресурсе Банка России).

Как производится приобретение жилья в ипотеку с использованием эскроу-счета?

Изначально покупатель подает заявку на оформление кредитных средств. При получении одобрения он должен подписать договорное соглашение на долевое участие с конкретным застройщиком. В документе обозначается, что жилье будет оплачиваться посредством эскроу-счета, заемными средствами, предоставленными банком, одобрившим заявку. После этого производится открытие эскроу-счета в обозначенном застройщиком финансовом учреждении. После того как будет осуществлена регистрация ДДУ, кредитующий банк должен перевести денежные средства финансовой организации-агенту эскроу-счета.

Какой банк выбрать для получения ипотеки для покупки жилья с использованием эскроу-счета?

Абсолютно любой. Покупатель может производить оформление кредита в любом финансовом учреждении. Он может не обращаться за ипотечным кредитом в организацию, которая осуществляет открытие эскроу-счетов, и предоставляет застройщику денежные средства на строительство конкретного объекта. Исходя из этого, не будет никаких сложностей, если покупатель захочет оформить деньги у того же финансового учреждения, в котором имеется и эскроу-счет.

В какой период следует вносить денежные средства на эскроу-счет?

Это необходимо сделать после осуществления госрегистрации договорного соглашения долевого участия. Когда Росреестр произведет регистрацию, клиент должен перевести обозначенную сумму на эскроу-счет в определенный период времени, но не позднее 3-х месяцев с момента заключения договорного соглашения, подтверждающего открытие эскроу-счета.

Можно ли приобрести жилье в рассрочку с использованием эскроу-счета?

Законодательство допускает осуществление такого шага. В договорном соглашении долевого участия может обозначаться обязанность покупателя перечислить денежные средства на эскроу-счет частями за выбранное жилье. В большинстве случаев подобные сделки не выгодны для финансового учреждения, являющегося держателем эскроу-счетов, поэтому данная схема спустя время может исчезнуть.

В каком «статусе» пребывают денежные средства на эскроу-счетах после подписания договора?

Как только сделка заключается, финансы на таких счетах блокируются. Ими не может воспользоваться ни одна из сторон. Процентные ставки на денежные средства не насчитываются, при этом нет необходимости выплачивать банку комиссию за держание денег. После перечисления финансов, дольщику необходимо лишь ожидать завершения строительства объекта. Деньги, находящиеся на счетах будут защищены от арестов, конфискации и других мер.

Страхуются ли финансовые средства на эскроу-счетах?

Да. Агентство по страхованию вкладов страхует такие взносы. Если наступает страховой случай (банкротство финучреждения, изъятие лицензии), то упомянутая организация полностью выплачивает вложенные средства, но их сумма не может превышать 10 миллионов рублей. Если покупатель обладает несколькими эскроу- счетами (приобретает несколько жилых объектов), то средства должны быть возмещены по всем вкладам, но общая сумма не должна превышать отметки в 10 млн. рублей. Для получения компенсации дольщик должен подтвердить совершенную сделку, предоставив документы в АСВ. По истечении 20-ти дней ему будет перечислена денежная компенсация.

Допустимо ли продать жилье по переуступке?

Да. Продавец квартиры, параллельно с правами участника долевого  строительства переуступает конкретному физическому лицу собственные обязанности и права по договорному соглашению о регистрации эскроу-счета.

Допустимо ли прервать сделку и возвратить средства с эскроу-счета?

Да, но при соблюдении определенных предписаний. Расторгнуть договорное соглашение ДДУ допустимо, если конкретное жилье не было передано застройщиком в установленные сроки. В таких ситуациях появляются новые основания. Разорвать договоренности можно, если:

- учреждение, предоставившее средства на строительство, пытается взыскать долг (заемные площади земли, имущество и др.) с компании-застройщика.;

- застройщика объявили банкротом, и запущено конкурсное производство;

- осуществлена ликвидация застройщика-юрлица.

Это говорит о том, что для расторжения договорного соглашения необходимы веские основания.

Применяется ли эскроу-счет при приобретении готовой квартиры?

Теоретически, да, но это совершенно бессмысленно. Такие счета периодически задействуются при совершении сделок с жильем вторичного рынка, если обе стороны желают быть уверены в безопасности совершения купли-продажи. При приобретении готового жилья непосредственно у застройщика, можно не сомневаться, что он лишен возможности обмануть. Он заинтересован в клиентах, желающих купить готовый объект в возведенном комплексе, и вряд ли захочет портить свою репутацию.

Где получить информацию о том, что жилье реализуется с использованием эскроу-счета?

О реализации недвижимости через такой тип счетов уведомляет непосредственно застройщик, либо его менеджер по продажам. Кроме этого, данная информация предоставляется на официальных сайтах строящихся объектов. На ресурсе должен быть образец ДДУ, где указываются эскроу-счета, если они задействованы.

Допустимо ли использование мат. капитала для эскроу-счета?

Да. Производится заключение ДДУ с застройщиком, при этом оговариваются все тонкости, которые прописываются в документе. Также в ДДУ упоминается, что средства будут перечислены на упомянутый счет.

Когда денежные средства с сэкроу-счета могут быть получены застройщиком?

Это возможно лишь после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Вся документация с обозначенными фактами направляется учреждению, являющемуся держателем эскроу-счетов. Далее осуществляется проверка сведений, после чего средства перечисляются застройщику.

Какие новостройки продаются с использованием эскроу-счета?

Далеко не все объекты подлежат такой продаже. В большинстве случаев осуществляется прямое привлечение денежных средств покупателей. Но это касается тех объектов, строительство которых запущено, и они готовы примерно на 30 %, при этом 10 % жилья в них уже было продано.

Обойдутся ли квартиры в новостройках дороже, если они куплены с эскроу-счетами?

Вероятнее всего. В былые времена застройщики задействовали в строительных процессах «бесплатные» финансы дольщиков. Сейчас же – кредит с определенной процентной ставкой. Капающие проценты будут учитываться в стоимости реализуемого жилья. Таким образом, стоимость может увеличиться примерно на 5-ть – 30-ть %.

Как утверждает Д. А. Шорин, являющаяся партнером «Сообщества застройщиков Новороссийска», возможность дольщика остаться обманутым полностью исключена. У покупателя один риск – потраченное впустую время, если проект не реализуется, а застройщик не выполнит свои обязательства. Вложенные деньги к нему вернутся. Но, на это понадобится время, да и текущая инфляция останется небезучастной.

Но и большая защищенность, предполагает повышение затрат, поскольку все проблемы дольщика строительства жилья берет на себя банковское учреждение. В результате повышение стоимости квартиры становится своеобразным вознаграждением финансовой организации за подобные риски. 

Будьте в курсе последних новостей нашего сайта!

Подписка на RSS-лента 33 Квартиры newsletter