fbpx Изменения в ФЗ об участии в долевом строительстве: яснее не стало | 33 Квартиры Перейти к основному содержанию
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

Доброго Вам времени суток.  Я Ваш виртуальный помощник в выборе квартиры среди новостроек Новороссийска. Пожалуйста помогите мне подобрать лучшую квартиру для Вас, ответив на несколько вопросов.

Изменения в ФЗ об участии в долевом строительстве: яснее не стало

Изменения в ФЗ об участии в долевом строительстве

 

В конце прошлого года в отношении 214-ФЗ были приняты поправки. Внесённые дополнения разъяснили положение дел в вопросе введения счетов эскроу, но, как выясняется, оставили ряд вопросов иного характера. В данной статье мы рассмотрим нюансы закона об участии в долевом строительстве, с одной оговоркой – данный материал носит аналитический, а не рекламный характер. Поэтому все сделанные выводы являются сугубо личным мнением.

Относительно вопроса о выборе в пользу компенсационного фонда или счета эскроу

Нововведения позволяют дольщикам свободно и самостоятельно делать выбор в пользу того или иного способа выплат. Застройщики при этом получают возможность привлекать деньги дольщиков, независимо от сделанного ими выбора.

Нюансы относительно выплат в компенсационный фонд

Такой выбор можно назвать не столько свободным, сколько условно свободным, ведь он всё же регламентируется 8 статьёй ФЗ. Согласно этой статье, лицо, занимающееся развитием объекта, должно выплачивать средства только в том случае, если договор долевого участия заключён уже после вступления обновлённого закона в силу.

Застройщик обязуется обеспечить каждого дольщика поручительством банка и страховкой строительной компании. Данное правило актуально для тех случаев, когда мы имеем дом, в котором договоры долевого участия заключались в разное время и первый из них опередил создание Фонда защиты прав дольщиков. В противном же случае, при обслуживании всего дома, эти правила не применяются. И здесь возникают сложности с пониманием: с одной стороны, с 1 января нового года строительная компания уже не сможет делать выплаты в привычном порядке, а, с другой – не понятно как поступить: то ли переходить на счета эскроу, то ли переоформлять страховку и поручительство каждого по отдельности, то ли что-то ещё. К сожалению, закон не даёт однозначного разъяснения сложившейся ситуации, поэтому логичным представляется возникновение подобных вопросов.

 

Как работать со счетами эскроу и загадочное 1 июля 2019 года

В законе фигурирует очень интересная формулировка на тот случай, если договор заключён после 1 июля 2019 года. Но по факту дело обстоит иначе. Например, если объект не введён в эксплуатацию до этого времени, то он обязан привлекать средства по договору долевого участия через счета эскроу. Можно подумать, что всё, что происходило и заключалось ранее под закон не попадает, но это не так. Если документы подготовлены ранее, но направлены на госрегистрацию после этой даты, то они также подпадают под закон. Также в случае, если застойщик не успевает получить разрешение на эксплуатацию здания до заветной даты, то единственный его выход – перейти на эскроу. По итогу мы имеем то, что закон регламентирует большое количество случаев, когда застройщик имеет только один путь, хотя изначально говорилось о возможности выбора. Выплаты постепенно изживают себя, а закон и вовсе делает их бесполезными. При этом отмечается, что Правительство может по своей воле сформулировать критерии, которые будут фактически обеспечивать работу по старой системе, то есть без эскроу. Но, как мы видим, этого не происходит.

Судя по возникшим противоречиям, закон принимался будто в спешке. Противоречия, которые в нём содержатся, не только не позволяют сделать закон основополагающим и содержащим истину в последней инстанции, но и вводят в заблуждение. Сначала говорится о том, что есть выбор – либо эскроу, либо компенсационный фонд, а впоследствии первый занимает нишу в качестве единственного решения ситуации. И что тут думать? Далее исполнительной власти дали возможность внести свои «поправки», а они видимо посчитали, что это не требуется. В итоге мы видим предельные условия, полномочия и противоречия, заключённые в одном единственном нормативном акте об участии в долевом строительстве. Поспешишь – людей насмешишь. Так можно сказать и про этот федеральный закон.

 

Критерии министерства строительства

Новая волна обсуждений законопроекта началась после того как совсем недавно министерство строительства опубликовало те самые обещанные критерии, которые позволяют всё-таки сделать выбор и не обязывают работать через эскроу.

Проект пестрит различными критериями и числовыми показателями, но ни одного упоминания о выплатах в компенсационный фонд там нет. То есть тех, кто рассчитывал найти здесь основания, в соответствии с которыми застройщик может делать выплаты, настигнет большое разочарование.

 Логически мы можем вывести такую закономерность, что работа без счетов эскроу не приравнивается автоматически к работе с фондом, но что тогда? В проекте мы можем обнаружить условия, которые позволяют строить без эскроу. Для этого требуется чтобы строительство было завершено на 30 и более процентов. Но это ещё не всё. Например, есть дополнительные условия для тех, кто сооружает здания в рамках договора о развитии застроенной территории (то есть все те соглашения, которые заключаются с местной властью или государственными органами). При условии, что застройщик впоследствии передаст строение в собственность города или государства, в отношении него используется коэффициент 0,5. Если застройщики занимаются проектами, которые включены в перечень системообразующих организаций – коэффициент составит 0,2.

Исключение составляют также постройки, которые попадают под критерии программы реновации, или которые достраиваются после банкротства предыдущего застройщика. В таком случае можно не использовать экскроу совершенно спокойно, это можно назвать правом, закреплённым за этой категорией застройщиков.

Допустим, в вопросе реновации всё очевидно, ведь финансирование производится фондом. Но с другими случаями всё не так прозрачно, поэтому возникает вопрос как быть.  Что делать в этом случае девелоперам? Есть вариант страхования и поручительства на весь объект. В этом случае логически вытекает заключение, что счета экскроу не обязательны к использованию.

Затруднения также возникают вот с чем. Если застройщик берётся за доработку проблемного объекта, то как привлечь средства дольщиков и как предоставить им гарантии? Этого данный законопроект явно не предусмотрел. Руководствуясь нормами этого федерального закона мы имеем следующее: застройщик может распоряжаться средствами как пожелает, а перечислять их в компенсационный фонд или работать с экскроу (или не то и не то) – на его выбор. Вопрос на что надеются законодатели и зачем наделять такой властью застройщиков, остаётся открытым.

 

Проектное финансирование как альтернатива и разрешение нормативных противоречий

Наверняка многих на протяжении всей статьи не покидает вопрос о том, в чём же проблема эскроу, но ответ лежит на поверхности. Очевидно, что не все девелоперы обладают неиссякаемыми запасами средств, а значит возможность получить кредит для застройщиков со временем начнёт приравниваться к чуду. В последнее время многие банки стали отказывать авторитетным застройщикам только по причине низкой кредитоспособности, хотя эта тенденция всё же распространяется скорее на регионы. Проблема заключается в том, что данный критерий очень сложно оспорить. У застройщика может быть идеальная кредитная история и много других оснований, которые должны говорить в его пользу, но это не равно кредитоспособности для многих банков.

Если обратиться к нормативным документам ЦБ, то можно с уверенностью сказать, что большинство заёмщиков могут по этой системе быть признаны несостоятельными. Согласно положению №590-П, есть множество оснований, которые могут уверить в кредитоспособности девелопера. Такими основаниями могут выступать: расположение объекта на местности, куда едва ли можно добраться на транспорте; высокую конкуренцию среди застройщиков на этой местности; то, что девелопер не задействован в операциях залога или поручительства. Много вопросов может возникнуть, если компания не зарекомендовала себя на рынке, работает не так долго или если собственные средства девелопера составляют менее 5% от общей стоимости.

 В документе можно подробнее ознакомиться со всеми основаниями, наша задача немного в другом и мы не будем заострять на этом внимание. Но есть ещё один нюанс, который нельзя не отметить – это то, что положения Центрального Банка только задают скелет и вектор развития финансовой системы государства, а вот банки уже разрабатывают собственные регламенты. Эти документы могут содержать другие требования, нужно учитывать специфику каждого банка в отдельности.

Выводы

Таким образом, мы имеем следующую ситуацию. Законодательно закреплено то, что эскроу не только имеет приоритет, но и является единственным вариантом. Несмотря на то, что создаётся видимость ситуации с возможностью выбора между компенсационным фондом и эскроу, на деле такого выбора нет. Но есть нюанс, который обусловлен датой вступления новых правил в силу – 1 июля 2019 года. С одной стороны, есть объекты, которые освобождены от этих мер и есть объекты, которые потенциально имеют выбор. Но при этом условия переплетаются и взаимозаменяются, создавая противоречия. По итогу мы имеем то, что закон работает очень хаотично, даже учитывая то, что регламентирующие правоотношения ещё не актуализированы.

Компенсационный фонд не фигурирует в законопроекте и, таким образом, его функционал очень сильно урезается. Проект пестрит различными критериями и числовыми показателями, но ни одного упоминания о выплатах в компенсационный фонд там нет, то есть основания для выплат не разъяснены и возникает вопрос: есть ли они вообще?

И заключительный момент, который также хотелось бы отметить – сама суть эскроу, которая предполагает, что к застройщикам могут возникнуть повышенные требования. Это может повлечь за собой массовые отказы в обеспечении средствами.

Поделиться

Другие новости

Чтобы ответить на этот вопрос следует уточнить, что за недвижимость и каким образом она облагается налогом в…
Заключение такого соглашения – один из видов сделки по передаче недвижимого объекта иному владельцу. Главная цель…
Краснодарский край занял первую позицию в списке регионов РФ с самыми дешевыми квартирами в строящихся жилых комплексах…