fbpx Перепродажа квартиры: все что об этом надо знать | 33 Квартиры

Перепродажа квартиры: все что об этом надо знать

Перепродажа квартиры: все что об этом надо знать

Эксперты ответили как выбрать идеальную квартиру для перепродажи

Многие знают о том, что на перепродаже квартиры в новостройке можно заработать до 1/3 стоимости квартиры, но как это сделать? Любая деятельность в сфере недвижимости требует не только финансовых возможностей, но и знания законодательства, условий и прочих нюансов, о которых мы расскажем в этой статье.

Когда строительство новостроек только набирало обороты, покупка квартиры на стадии проекта с целью дальнейшей продажи представлялась выгодной сделкой. За счёт того, что от стадии котлована до стадии завершения строительства проходит довольно продолжительный период, стоимость квартиры в новостройке вырастает в несколько раз. С ростом новостроек росло и число долгостроев, актуализировались случаи обманов дольщиков, что автоматически ставило под вопрос такие варианты. Но в наши дни застройщики переходят на проектное финансирование, а значит сохранность средств обеспечивается законодательно и покупка квартиры для перепродажи становится выгодной.

Но как правильно и действительно выгодно перепродать квартиру? Зададим этот вопрос экспертам.

Район? Инфраструктура? Состояние экологии?

Очевидно, что большинство экспертов в качестве основополагающего критерия выделяют расположение квартиры. Они настаивают на том, что район, где находится квартира – важен.

«Для Новороссийска и ближайшего пригорода наиболее интересны те локации, где планируется или уже происходит постройка школ, детских садов, либо пешая доступность береговой морской линии»,- заключает управляющий партнер компании «Сообщество застройщиков Новороссийска» Алексей Мильман. Для морских городов такая возможность является определяющей для всего: с точки зрения транспортной доступности и времени, затрачиваемом ежедневно на дорогу, высоким потенциалом обладают районы с развитой транспортной инфраструктурой. Исходя из этого очень выгодно приобретать квартиру, которая фактически находится в «чистом поле» -  с точки зрения повышения цены при облагораживании и обеспечении инфраструктурой в дальнейшем.

Ряд экспертов, среди которых можно назвать руководителя портала 33kvartiry.ru,  Дениса Шорина, делают акцент на том, что покупку квартиры предпочтительнее осуществлять в экологически чистом районе. Конечно, идеальный в этом плане район сейчас найти практически невозможно, но можно найти место без предприятий поблизости, но который находится ближе к природе, неважно что это будет – лес или парк. Также им было отмечено, что развитие инфраструктуры играет важную роль в привлекательности жилплощади. В шаговой доступности от квартиры должны быть остановки транспорта, детские сады, школы, магазины, поликлиники, центры досуга и места общественного отдыха.

Подтвердил такую позицию и руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор, который видит в отсутствии развитой инфраструктуры главную причину долгой продажи квартир. Так, он отметил, что жить рядом со стройкой некомфортно и неудобно, а, как правило, районы с новостройками и без инфраструктуры таковыми стройками и окружены.

Этажность? Состояние? Планировка?

Алексей Мильман в качестве одного из ведущих экспертов этого рынка, отметил, что рациональнее всего приобретать для сдачи в аренду однокомнатные квартиры или студии, так как квартиры с такой планировкой наиболее востребованы широким кругом покупателей за счёт ценовой доступности и удобны для проживания небольшой семьи. Если ваша цель – перепродать квартиру, то лучше всего приобретать просторные квартиры с отдельными комнатами.

Несмотря на то, что бытует мнение о том, что ремонт в квартире – один из важных критериев для продажи, руководитель портала недвижимости "33Квартиры" ,Денис Шорин, придержиается совершенно противоположной точки зрения. Он отмечает, что покупка квартиры без отделки – это самое выгодное вложение и самое мудрое решение, объясняя это тем, что вы, как покупатель, и сэкономите деньги, и позволите покупателю отделать квартру по своему усмотрению. В противном случае, и вы, как инвестор, свои деньги сольёте зря, и покупателю придётся переделывать ремонт, что сложнее, чем сделать его с нуля.

Однако одно дело поклеить обои и поставить свои двери, и совсем другое – разводка электричества, систем водоснабжения, канализации и выравнивание стен и полов. Данные процедуры занимают много времени и затрачивают много средства, поэтому если есть возможность, предчистовую отделку всё же лучше выполнить. Иногда сами застройщики предлагают такие услуги и лучше соглашаться на них.

Что касается этажей, то 3-7 этажи являются наиболее востребованными.

Стоп-факторы для покупки квартиры

Алексей Мильман выделяет два типа районов, в которых квартиры для перепродажи покупать категорически не рекомендуется. Первый тип – это новостройки с неразвитой или отсутствующей инфраструктурой. Людям из таких районов придётся добираться на собственных машинах, тратить много времени на дорогу и, фактически, жить за гранью цивилизации. Второй тип – это «социальные гетто», то есть районы, где сконцентрировано проживание определенного слоя населения. Как правило, в таких районах не развита инфраструктура, представлено жильё эконом-класса, высокий уровень преступности и различных категорий лиц с низкой социальной ответственностью.

Также эксперт отмечает, что громоздкие многокомнатные квартиры также очень сложно продавать, в первую очередь – из-за их высокой стоимости. Важно ориентироваться на широкий круг покупателей, поэтому квартиры, которые потенциально доступны только состоятельным людям, покупать невыгодно.

Алексей Мильман в своих рекомендациях делает акцент на этажности. Так, по его рекомендации не следует покупать квартиры на первых и последних этажах, за счёт того, что первые этажи классически отводятся под коммерческие нужды, а последние этажи вызывают неудобства с точки зрения протечки крыши. Хотя последнее он классифицирует как психологическое препятствие, в связи с тем, что современные технологии строительства предполагают технический этаж, что делает проживание на последних этажах безопасным и удобным.

Когда стоит покупать квартиру?

Когда данная возможность только набирала популярность, многие приобретали квартиры на первом этапе – то есть как только застройщик открывает продажи, но сейчас нет необходимости так торопиться.

Денис Шорин называет оптимальной покупку квартиры в доме, строительство которого завершено не менее чем на 30%. На стадии котлована вы не имеете представления ни о точных сроках строительства, ни о темпах, ни о характере строительства, поэтому есть риск вложиться в нерентабельную недвижимость. Однако и визуальный обзор успехов застройщика не являются гарантией, важно очень внимательно изучать документы.

Переход на проектное финансирование является большим подспорьем для вкладчиков, так как денежные средства передаются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. Раньше бывало, что отсутствие этой меры приводило к тому, что деньги дольщиков прогорали, а застройщик скрывался из виду, так и не предоставив готовый дом.

Выгодно ли перепродавать квартиры?

Пожалуй, на этот вопрос нет однозначного ответа, так как на успешность продажи влияет множество факторов – начиная от качества квартиры до ситуации в стране, в целом. Средние цифры, которые приводят эксперты – это от 15 до 30% выгоды.

Самые выгодные продажи происходят с квартирами, которые введены в эксплуатацию – на этом этапе их цена повышается примерно на 15%, а чуть позже, на этапе регистрации договора долевого участия – до максимума.

Её один член экспертного сообщества Наталья Кольцова высказалась на этот счёт следующим образом: «Разумеется, рост цены недвижимости происходит в зависимости от стадии готовности. Можно говорить о том, что приобретая квартиру на этапе строительства, есть все шансы получить при перепродаже от 20 до 25% прибыли».

Также Кольцова объясняет такую закономерность: уже на этапе строительства средних этажей цена может вырасти до 10%, когда завершены монолитные работы – ещё на 5%, когда происходит остекление – ещё на 3% от изначальной стоимости. Таким образом, к завершению работ прирост цены может составить до 20%. Однако это правило может изменяться в лучшую стороны, ведь если дом обрастает элементами инфраструктуры или рядом с ним строится какой-то важный объект, например, стадион или городской парк, то стоимость объекта может расти даже после сдачи дома в эксплуатацию.

Сергей Тихонов, ведущий эксперт агентства недвижимости 8 Квартал, призывает всех желающих приобрести квартиру для перепродажи быть осмотрительными, ведь приобрести квартиру в новом доме – ещё не значит сразу же получить к ней доступ. Для того, чтобы получить ключи от квартиры, потребуется более года, даже если покупка состоялась далеко не на первом этапе строительства. В связи с этим становится актуальным вопрос инфляции и снижение цен на квартиры. Эксперт отмечает, что иногда рост цен на объект не происходит, что говорит о недостаточной рентабельности такой недвижимости для вас как желающего её впоследствии реализовать. Важно чтобы на объект, в который вы вложились был спрос, иначе такая покупка может себя не оправдать.

Что насчёт продажи квартиры?

Наибольшего пика цена на квартиру достигает на этапе между вводом в эксплуатацию и получением ключей, как отмечает эксперт Алексей Мильман. Он поясняет, что по договору уступки прав, вы снизите свои затраты по сделке до минимума, и выйдете в плюс.

К сожалению, без издержек такой продажи всё равно не обойтись. Так, ваша продажа рассматривается как процесс получения прибыли, а значит вам необходимо оплатить налог в размере 13% от разницы цены.

Наталья Кольцова рассматривает этот процесс более подробно. Так, она говорит о том, что при покупке квартиры за 4 миллиона рублей и продаже за 5 миллионов, вы должны оплатить 130 тысяч налога, но это ещё не всё. Законодательства предусматривает расчёт исходя из кадастровой стоимости объекта, поэтому сумма налога увеличивается практически в 3 раза и в данном случае составляет 364 тысяч рублей. При равных условиях кадастровая стоимость квартиры должна быть максимально приближена к рыночной. При значительной разнице кадастровой и рыночной стоимости, первую можно оспорить в судебном порядке.

Поделиться

Предыдущие новости

Сбербанк снизит ставки по ипотеке
В Сбербанке России сообщили, что с 25 мая 2019 года будут снижены ставки по ипотечным займам и кредитам.
Эскроу-счета: три основных иллюзии
Проблема обманутых дольщиков справедливо и заслуженно привлекает к себе внимание всей России.
Из жилого в нежилое: новые правила переоформления
Вы намерены переклассифицировать квартиру, некогда являвшуюся частью жилищного фонда, под нежилое предназначение?

Будьте в курсе последних новостей нашего сайта!

Подписка на RSS-лента 33 Квартиры newsletter

Квиз

Доброго Вам времени суток.  Я Ваш виртуальный помощник в выборе квартиры среди новостроек Новороссийска. Пожалуйста помогите мне подобрать лучшую квартиру для Вас, ответив на несколько вопросов.