Перейти к основному содержанию
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12

Доброго Вам времени суток.  Я Ваш виртуальный помощник в выборе квартиры среди новостроек Новороссийска. Пожалуйста помогите мне подобрать лучшую квартиру для Вас, ответив на несколько вопросов.

Риелторы могут ошибаться или ТОП-5 ошибок в ипотечном процессе

Риелторы могут ошибаться или ТОП-5 ошибок в ипотечном процессе

Статья написана по реальным ситуациям, с которыми  мне пришлось столкнуться за 10 лет работы в ипотечной сфере. За годы работы в банке,  мне удалось узнать абсолютно все о кредитах на жилье. Занимался консультациями, приёмом и обработкой заявок на получение ипотеки, андеррайтингом, работой с кредитными комитетами, полным сопровождением сделок, а также реструктуризацией ипотечных займов. За это время я познакомился с различными специалистами по вопросам недвижимости, одни из них были настоящими профи в риелторском деле, другие же допускали ряд серьезных ошибок.

Распространённые ошибки я условно разделил на несколько групп поведения риелторов, которые и приводят к срыву сделок.

 
Ошибка номер один принадлежит «Знатокам»

Самая распространённая ошибочная модель поведения риелторов. Обычно она свойственна тем, кто работает на рынке недвижимости много лет и считает, что знает о сделках все. В любой сфере деятельности необходимо учиться, так как меняются стандарты кредитования. Но для таких специалистов нет таких понятий, как эскроу-счета, агенты не знают, что такое аккредитив, электронная регистрация заявлений и не хотят ничего знать. Именно такие риелторы срывают сделки только потому, что придерживаются классической схемы, не прислушиваются к ипотечным специалистам и мешают консультировать заемщика.

В моей практике, этих агентов мне попросту приходилось выгонять из кабинета, иначе от потока ненужной информации наши клиенты терялись в догадках кому верить и к чему прислушиваться.

Такое поведение свойственно не только «акулам» недвижимости, но и начинающим агентам. После одной-двух успешных сделок, которые чаще всего были мотивирующими со стороны агентства, у молодых менеджеров загорается «звезда всезнания», они считают, что владеют всеми знаниями и своим заносчивым поведением мешают осуществлять успешные операции.

Знакомясь с такими горе-специалистами, хочется сказать им одно – давайте учиться слушать и слышать, работать в команде, ведь мы преследуем одну цель и наш конечный результат - успешная сделка. Конфликты в кабинете ипотечного эксперта не приводят ни к чему хорошему, клиент начинает сомневаться и чаще всего сделка срывается. В итоге мы не получаем вознаграждения, время тратится впустую, к нам не приходят новые клиенты.

Ошибка номер два -  не хотят разбираться в банковских терминах

Проблема некоторых риелторов в нежелании разбираться в вопросах ипотечного кредитования, игнорируют знания банковской терминологии. Хотя   80 % ипотечных клиентов приходят в банк уже перед самым осуществлением сделки, и на практике оказывается, что заемщик не владеет той информацией, которую ему должны были предоставить агенты в самом начале процесса покупки жилья.

Для быстроты осуществления операций, клиент должен взаимодействовать с риелтором, а риелтор с банком. Тогда на этапе оформления договора не возникнет проблем, а сделка пройдет максимально эффективно. Конечно, сотрудники банка обязаны ответить на любые вопросы заемщика, но и агент недвижимости должен подготовить своего  клиента ко всем нюансам. Печально, когда в процесс подписания договора выясняется, что покупатель не в курсе каких-то расходов, которые влечет за собой договор ипотеки. Бывает и такое, что сделка затягивается из-за отсутствия необходимых документов.

Хороший риелтор должен разбираться в тонкостях перечисления ипотечных платежей, знать о том, как происходит досрочное погашение кредита, быть в курсе того, как после осуществления последнего платежа, вывести жилье из банковского залога. Агент обязан интересоваться новостями в сфере ипотечного кредитования и сотрудничать с банком, ведь это делается для удобства клиента и конечного результата.

На практике же зачастую можно встретить специалистов в сфере недвижимости, опасающихся банковской терминологии, они не знают тонкостей кредитования жилья, когда речь идет о прописке несовершеннолетних или сделках с субсидиями. Хотя бы предварительная подготовка клиента существенно сокращает время работника банка, впрочем, это касается и работы с нотариусом, страховой компанией, Росреестром.

Ошибка номер три – спешка

Сделки с ипотекой не терпят скорости, ведь это денежные долгосрочные обязательство,  обременяющее клиента на много лет. В недвижимости же напротив можно встретить агентов,  привыкших делать  бумаги на скорость. В результате возникают различного рода ошибки с документами, из-за которых сделки затягиваются и срываются.

Нередко в самом конце сделки можно встретить документы, которые противоречат ее осуществлению. У продавца обнаруживается сложный диагноз, например «шизофрения», на квартиру наложено обременение или арест, а в оценке имущества черным по белому указано, что нарушены несущие конструкции. Если риелтор будет внимательно относиться к документам, предоставляемым в банк, он сможет сэкономить не только свое время, но и банковских сотрудников. Но самое дорогое – не потерять клиентов. Перекладывать проверку документов на плечи банка – ошибка, кредитный эксперт не пропустит моменты запрещенные законом, а драгоценное время будет потеряно. Именно риелтор занимается подбором объекта недвижимости для своего клиента и должен отвечать за  предлагаемое имущество,  гарантировать отсутствие  проблем с документами.

Агенты «спринтеры» зачастую даже не стараются вычитать документы, перед подачей в банк.  Стремятся, как можно быстрее провести сделку и получить свои комиссионные. Еще раз подчеркну - спешка в вопросах ипотеки неприемлема.

Ошибка номер четыре – когда сделку необходимо провести, как можно быстрее

В отличие от предыдущей проблемы, где речь шла в быстроте проверки документов, четвертое место можно отдать  агентам, которым необходимо заключить договор в эту же минуту. На моей практике было такое, когда риелтор рвал и метал, но требовал подписание договора чуть ли не мгновенно. Мотивируя тем, что сорвется сделка, продавец улетает, бронь заканчивается.  Сотрудники банка делают многое, чтобы заключить договор как можно быстрее, но не стоит обещать клиентам того, на что нельзя повлиять.

У банка есть сроки на осуществление ипотечных операций. Согласование объекта обычно занимает около пяти дней, если речь идет о «вторичном» рынке и  отсутствии спорных ситуаций. Обещать более быстрые сроки просто неразумно.  В процессе принимают участие несколько агентств – оценщик имущества, страховая компания, бюро кредитных историй.

Лично мне приходилось присутствовать на таких сделках, которые осуществлялись в максимально положенный срок, без каких-либо нарушений, однако клиент кричал и ругался, потому что риелтор гарантировал подписание договора еще вчера.

 

Ошибка номер пять - массовая подача запросов на кредит

Чаще всего с такой оплошностью сталкиваются молодые специалисты, они боятся получить отказ в одном банке и стараются сделать веерную рассылку, куда только можно.

На самом деле в этой ситуации получить отказ гораздо вероятнее. Банки видят одновременные запросы, ведь каждая заявка клиента фиксируется в общей базе кредитных историй и отказ одного банка может повлечь массовый отказ у всех. Рекомендуется подходить к вопросу постепенно, начать с банка, в котором будущий заемщик получает заработную плату, в случае отказа – попытаться отправить запрос в следующий банк. Одновременно не стоит отправлять более двух запросов.

Вот собственно и все о чем хотелось рассказать в этой статье. Надеюсь, она была полезной, как для тех, кто только собирается заключить договор ипотеки, и для специалистов в сфере недвижимости. Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что хорошему риелтору крайне важно сотрудничать с банковскими работниками, взаимодействовать друг с другом, не останавливаться в обучении. Отсутствие конфликтов и споров между банком и агентством снижает количество проваленных сделок. В результате каждый остается довольным. Банк получает договор о кредитовании, заемщик денежные средства на приобретение жилья, а агент свои проценты и положительные отзывы клиентов.

 

Поделиться

Другие новости

Предложение Минстроя по упрощению получения ипотеки
Президент Российской Федерации Владимир Путин в своем выступлении перед Федеральным собранием заявил о необходимости…
Нет взаимопонимания: эскроу-счета и связанные с ними сложности